近期，“高端奢侈品消費降溫”的議題在市場中引起了廣泛熱議。武漢的三座標志性高端購物中心——武商MALL、武漢SKP與武漢恒隆廣場，采取了前所未有的補貼策略，試圖通過“價格戰(zhàn)”吸引顧客，其中甚至涵蓋了頂級奢侈品牌LV，這被視作是國內(nèi)奢侈品領(lǐng)域的一次罕見“價格松動”。盡管LV隨后緊急叫停了這一行為，但此舉已在市場中激起了漣漪，讓人不禁揣測這是否預示著奢侈品市場趨勢的某種轉(zhuǎn)變。

 

與此同時，恒隆與太古等港資背景的高端商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績報告也相繼出爐，2024年上半年的數(shù)據(jù)顯示，這些商場的銷售額與租金收入均遭遇了不同程度的下滑，其中恒隆更是直接指出，奢侈品消費市場在該時段內(nèi)持續(xù)展現(xiàn)出疲態(tài)，進一步印證了市場冷卻的觀點。

 

放眼國際，LVMH集團與開云集團等奢侈品行業(yè)的領(lǐng)頭羊公布的同期財報也顯示，在中國所在的亞太區(qū)域，其營收表現(xiàn)同樣不盡如人意，出現(xiàn)了下滑趨勢。這一系列跡象交織在一起，共同指向了一個事實：奢侈品消費在中國市場正遭遇寒流。

 

對于像恒隆、太古這樣以高端奢侈品銷售為主要支撐的商場而言，這一市場變化無疑將對其經(jīng)營造成顯著影響。銷售額的減少將直接影響商場的盈利能力，而租金收入的下滑則可能進一步削弱商場對奢侈品牌的吸引力，形成連鎖反應。因此，如何適應這一市場變化，調(diào)整經(jīng)營策略，成為了這些高端商場亟需解決的問題。

 

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次高端商場均上漲

 

恒隆集團最新發(fā)布的2024年半年報展現(xiàn)了一幅復雜的市場圖景。一方面，集團總收入實現(xiàn)了穩(wěn)健增長，較去年同期增長了15%，達到63.79億港元，這一數(shù)字彰顯了恒隆在復雜經(jīng)濟環(huán)境下的整體運營實力。然而，另一方面，整體租賃收入?yún)s出現(xiàn)了7%的下滑，降至51.51億港元，為集團業(yè)績蒙上了一層陰影。

 

特別值得注意的是，恒隆集團在內(nèi)地的市場表現(xiàn)尤為嚴峻。內(nèi)地整體租賃收入同比下滑了4%，而租戶銷售額更是大幅下滑了13%，這些數(shù)據(jù)清晰地反映了內(nèi)地奢侈品消費市場的疲軟態(tài)勢。具體到零售物業(yè)方面，恒隆在內(nèi)地的商場組合收入也在2024上半年遭遇了3%的下滑，進一步凸顯了內(nèi)地市場面臨的挑戰(zhàn)。這一趨勢不僅影響了恒隆的短期業(yè)績，也可能對其長期戰(zhàn)略布局和市場信心產(chǎn)生深遠影響。

 

 

在恒隆集團的業(yè)務版圖中，高端商場領(lǐng)域遭受了顯著的沖擊，其收入跌幅達到了4%，反映出奢侈品消費市場的持續(xù)低迷。恒隆方面對此分析指出，今年上半年，奢侈品消費市場并未展現(xiàn)出預期的回暖跡象，相反，高端商場的銷售額與租金收入均出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢。

 

盡管面臨市場挑戰(zhàn)，恒隆集團旗下的綜合性全品類商場卻展現(xiàn)出了較強的韌性，其表現(xiàn)相對穩(wěn)定。這一對比鮮明地揭示了不同商場類型在市場中的適應能力與抗風險能力。

 

作為恒隆集團的明星項目，上海恒隆廣場一直以來都是業(yè)績的支柱。然而，即便是這樣一座被譽為“最賺錢”的商場，也未能幸免于市場的波動。截至6月底，盡管商場實現(xiàn)了100%的出租率，但其收入和租戶銷售額仍分別出現(xiàn)了8%和23%的同比下滑。恒隆方面對此進行了深入分析，認為盡管高端顧客群體仍對商場內(nèi)的限量及奢侈商品保持著濃厚的興趣與追捧，但受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，消費力稍弱的顧客群體在奢侈品消費上表現(xiàn)得更為謹慎，并傾向于在出境旅游時尋找更為優(yōu)惠的購買機會，這一行為轉(zhuǎn)變對高端商場的業(yè)績造成了直接的影響。

 

 

在恒隆集團的高端商場中，大連恒隆廣場脫穎而出，實現(xiàn)業(yè)績增長，得益于其成功轉(zhuǎn)型為地區(qū)高端零售地標并吸引高端品牌入駐。相比之下，上海港匯恒隆、沈陽市府恒隆、昆明恒隆及武漢恒隆等四大商場均面臨收入和租戶銷售下滑的挑戰(zhàn)，而無錫恒隆則保持業(yè)績平穩(wěn)。

 

 

在奢侈品消費市場整體走弱的背景下，恒隆集團展現(xiàn)出其策略調(diào)整與市場適應的靈活性。與高端商場的業(yè)績波動形成鮮明對比，沈陽皇城、濟南和天津的次高端恒隆廣場卻實現(xiàn)了增長，這一趨勢進一步凸顯了市場細分與定位策略的重要性。

 

面對大環(huán)境的挑戰(zhàn)，恒隆集團行政總裁盧韋柏強調(diào)，高端定位仍是企業(yè)的核心競爭力所在。恒隆將秉持審時度勢的原則，靈活應對市場逆境，同時堅守紀律，確保核心競爭力的穩(wěn)固。

 

為鞏固并提升高端商場的市場地位，恒隆計劃長期致力于優(yōu)化客戶體驗。具體措施包括在上海恒隆、武漢恒隆等商場開設(shè)會員專屬貴賓室，以更加尊貴、個性化的服務增強客戶粘性。此外，昆明恒隆也將在年底前加入這一行列，進一步提升其高端服務水平。

 

對于次高端商場，恒隆則采取了優(yōu)化租戶組合的策略，旨在提升商場的出租率和客流量，實現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)步增長。這一系列舉措表明，盡管短期內(nèi)高端商場面臨業(yè)績壓力，但恒隆對未來市場依然充滿信心，并堅信通過策略調(diào)整與持續(xù)優(yōu)化，能夠?qū)崿F(xiàn)長期的良性發(fā)展。

 

太古：內(nèi)地5座商場銷售下滑

卻繼續(xù)加碼投資

 

太古地產(chǎn)公布的2024年上半年財務報告顯示，其總收入穩(wěn)定在72.79億港元，與去年同期保持一致。在零售物業(yè)方面，公司取得了顯著的業(yè)績增長，租金收入達到了36.82億港元，較去年同期增長了4.9%，體現(xiàn)了公司在零售領(lǐng)域的穩(wěn)健運營與良好市場表現(xiàn)。

 

針對中國內(nèi)地市場，太古地產(chǎn)的零售物業(yè)在上半年表現(xiàn)出一定的分化趨勢。盡管整體零售銷售額實現(xiàn)了4%的同比增長，但具體到各個商場項目時，可以發(fā)現(xiàn)高端商場與綜合類商場之間存在明顯差異。高端商場普遍面臨銷售下滑的挑戰(zhàn)，而綜合類商場則相對保持了穩(wěn)定。

 

具體數(shù)據(jù)上，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的六大主要商場中，上海前灘太古里表現(xiàn)平穩(wěn)，零售銷售額與去年同期持平。然而，其他五大高端商場，包括北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業(yè)太古匯，均出現(xiàn)了不同程度的銷售下滑。其中，成都太古里、廣州太古匯和上海興業(yè)太古匯的跌幅尤為顯著，分別達到17%、9%和20%，顯示出高端零售市場面臨的較大壓力。

 

 

三里屯太古里與北京頤堤港兩大中高端商場面對市場波動，雖見小幅下滑但整體穩(wěn)定。尤其值得關(guān)注的是，三里屯太古里正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》報道，其將在原瑜舍酒店對面引入兩棟獨棟建筑，分別承載著LV與Dior兩大頂級奢侈品牌的顯著標識，預示著高端商業(yè)布局的進一步升級。

 

 

在租金收入層面，廣州太古匯、北京頤堤港及上海興業(yè)太古匯這三大商場在上半年遭遇了挑戰(zhàn)，其租金收入分別出現(xiàn)了8%、3%及24%的同比下滑，而其余商場則實現(xiàn)了正增長。這一趨勢與恒隆集團的財報相呼應，共同揭示了今年上半年國內(nèi)奢侈品消費市場的疲軟態(tài)勢。

 

然而，對于太古地產(chǎn)而言，內(nèi)地市場依然是其戰(zhàn)略投資版圖中不可或缺的重要一環(huán)。早在2022年初，太古地產(chǎn)便已明確其未來十年的宏偉藍圖，計劃投資高達1000億港元于香港、中國內(nèi)地及東南亞的核心市場。其中，30%的資金將用于香港太古坊和太古廣場兩大旗艦項目的擴建，以鞏固其在香港市場的領(lǐng)先地位；而高達50%的資金則將傾注于內(nèi)地市場，繼續(xù)深化太古里和太古匯兩大標志性商業(yè)項目的布局，展現(xiàn)了對內(nèi)地市場長期發(fā)展的堅定信心；剩余的20%資金則用于探索香港及東南亞住宅市場的潛力，以多元化其投資組合。

 

 

截至2024年8月2日的最新財報顯示，太古地產(chǎn)原先規(guī)劃的1000億港幣投資計劃中，已有650億港幣成功落地實施，其中對內(nèi)地市場的投資占據(jù)了顯著比例，達到了約440億港幣。在過去兩年內(nèi)，太古地產(chǎn)加速了在內(nèi)地市場的布局，成功在西安、三亞、廣州和上海四大城市推進了五個零售綜合發(fā)展項目，彰顯了其深耕內(nèi)地市場的決心與行動力。

 

尤為引人注目的是，備受期待的廣州聚龍灣太古項目在本次半年報中終于迎來了明確的開業(yè)時間表。據(jù)報告披露，該項目正處于地庫工程的緊鑼密鼓建設(shè)中，并規(guī)劃為兩個建設(shè)階段，分別定于2025年和2027年完成。從2025年底開始，聚龍灣太古項目將分階段對外開放，初期將通過舉辦展覽、快閃店等活動預熱市場，為項目的第一階段竣工奠定堅實基礎(chǔ)。而整個項目預計將在2027年上半年全面落成，屆時將為廣州乃至華南地區(qū)帶來全新的高端零售與休閑體驗。

 

▲廣州聚龍灣太古項目

 

太古地產(chǎn)持續(xù)在內(nèi)地市場尋找具有潛力的城市，以進一步拓展其業(yè)務布局，展現(xiàn)了對內(nèi)地市場深度挖掘與長期投資的戰(zhàn)略眼光。

 

高端消費疲軟態(tài)勢延續(xù)

奢侈品消費市場的未來如何？

 

高端商場的奢侈品銷售業(yè)績下滑，實則成為了今年上半年奢侈品消費市場疲軟態(tài)勢的一個縮影。各大奢侈品集團的業(yè)績數(shù)據(jù)也進一步印證了這一趨勢。

 

愛馬仕作為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，其報告明確指出了中國市場的疲軟現(xiàn)象。相較于一季度強勁的14%增速，今年上半年亞太市場（含中國）的增速顯著放緩至5.5%，市場份額也相應地從49%滑落至47%。

 

同樣，LVMH集團也未能幸免于難，其上半年營收與凈利潤均出現(xiàn)了下滑，分別同比下降1%和14%，這是該集團近六年來首次在上半年遭遇業(yè)績滑鐵盧。值得注意的是，盡管美國、歐洲、日本等市場仍保持著增長態(tài)勢，但亞太市場，特別是中國所在的區(qū)域，卻遭遇了雙位數(shù)的銷售額下跌，導致該區(qū)域在全球銷售額中的占比從去年的34%下降至30%。

 

開云集團的情況同樣不容樂觀，上半年收入與營業(yè)利潤分別同比下滑11%和42%。在亞太市場中，除日本外的地區(qū)跌幅最為顯著，達到了22%，成為全球范圍內(nèi)跌幅最大的市場。

 

 

聯(lián)商網(wǎng)的資深分析師厲玲預測，未來兩年內(nèi)，消費市場的焦點將更多地集中在中端領(lǐng)域，中產(chǎn)階級向高端消費升級的步伐將顯著放緩，甚至部分高端消費者可能轉(zhuǎn)向中端消費。她指出，雖然高端市場的消費者數(shù)量增長預期有限，但消費金額的大幅度減少也不太可能。這背后有多重因素支撐：首先，高端消費群體中始終存在對奢侈品有穩(wěn)定需求的群體，對他們而言，價格并非首要考慮因素；其次，奢侈品品牌如LV頻繁提價，今年7月更是宣布了5%至7%的全線漲價，這已是近三年來的第十多次調(diào)價，進一步證明了高端市場的價格彈性；再者，全球消費趨勢的轉(zhuǎn)移也影響著中國市場，如中國消費者海外購物的選擇增多，可能導致內(nèi)地市場短期內(nèi)的波動。

 

厲玲進一步分析稱，當前中國市場呈現(xiàn)M型消費結(jié)構(gòu)，且尚未達到頂點，意味著中產(chǎn)階層可能繼續(xù)面臨調(diào)整，而高端與低端市場的增長潛力依然存在，只是增長比例或?qū)⒂兴兓?。因此，她對未來兩年中國高端消費品市場的份額保持樂觀態(tài)度。

 

與此同時，行業(yè)報告也揭示了奢侈品消費的新趨勢。《2023中國奢侈品報告》指出，中國消費者在奢侈品消費上更加注重品牌、產(chǎn)品和服務的綜合性價比，而非單純追求品牌知名度。這一變化與愛馬仕執(zhí)行董事長Axel Dumas的觀察相呼應，他提到中國消費者購買奢侈品的欲望在減弱，儲蓄意愿增強，同時更加追求產(chǎn)品質(zhì)量而非品牌標簽，這標志著中國奢侈品市場正逐步走向成熟與理性。

 

結(jié)語

 

近十幾年來，中國經(jīng)濟的飛速增長與民眾生活質(zhì)量的顯著提升，共同孕育了一個龐大的中產(chǎn)階級群體，他們手握可觀的社會財富，成為驅(qū)動奢侈品市場蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵力量。這一群體不僅追求物質(zhì)生活的精致與豐富，也渴望通過奢侈品來彰顯身份與實現(xiàn)精神層面的滿足。

 

然而，時至今日，多重因素交織作用下，中國消費者似乎正步入一個消費觀念轉(zhuǎn)型的新階段。中產(chǎn)階級群體開始反思并調(diào)整其消費習慣，從過去對奢侈品的盲目追捧，逐漸轉(zhuǎn)向更為理性與審慎的態(tài)度。這一變化不僅是對個人財務規(guī)劃的深思熟慮，也是消費價值觀深刻重塑的體現(xiàn)。

 

面對這一趨勢，國際奢侈品牌需敏銳捕捉市場風向，緊跟消費者需求變化的步伐。它們需要與時俱進，靈活調(diào)整產(chǎn)品策略與營銷策略，以更加貼近目標消費群體的實際需求與心理預期。唯有如此，方能在競爭激烈的市場中保持領(lǐng)先地位，未雨綢繆，應對未來可能出現(xiàn)的挑戰(zhàn)與機遇。

 

轉(zhuǎn)自|和橋機構(gòu)

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